Investeer in een appartement in Boedapest!

Economische cijfers zijn in het voordeel van Boedapest!

Investeren in onroerend goed of verhuizen naar Boedapest biedt aanzienlijke economische voordelen voor buitenlanders. Hongarije heeft een robuuste economische groei laten zien, waarbij het bbp is gestegen van $130 miljard in 2008 naar ruim $213 miljard in 2023, met een gemiddeld jaarlijks groeipercentage van ongeveer 3-4%. Opvallend is dat de bbp-groei in 2021 na de pandemie herstelde tot 7,1%.

De vastgoedmarkt van Boedapest

Prijsstijging: De afgelopen vijf jaar zijn de vastgoedprijzen in Boedapest jaarlijks met 8-12% gestegen. In 2023 bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter € 2.700, vergeleken met € 1.800 in 2018.
Grote vraag: Factoren als buitenlandse investeringen, lage rentetarieven en stimuleringsmaatregelen van de overheid hebben de vraag gestimuleerd, wat heeft geleid tot meer dan 25.000 transacties in 2022.
Huurrendementen: Met een gemiddelde van ongeveer 5% blijven deze rendementen aantrekkelijk voor beleggers.
Nieuwe ontwikkelingen: In 2023 werden ongeveer 5.000 nieuwe eenheden voltooid, wat een weerspiegeling is van de voortdurende ontwikkeling.
Overheidsbeleid: Ondersteunende maatregelen zoals subsidies en gunstige hypotheekvoorwaarden hebben de marktgroei in stand gehouden.
Het vastgoedsegment op toplocaties heeft een bijzonder sterke groei doorgemaakt, waarbij luxewoningen in het centrum van Boedapest jaarlijks met 10% of meer in waarde zijn gestegen.
Vooruitkijkend voorspellen analisten dat de vastgoedmarkt in Boedapest zal blijven groeien, zij het in een potentieel langzamer tempo, met verwachte jaarlijkse prijsstijgingen van ongeveer 5% tot 7% in de komende jaren.

Grafiek: Vaste prijsindex van Boedapest 2007 - 2</em >

Trends in 2024

Vastgoedprijzen: De gemiddelde prijs per vierkante meter in Boedapest is gestegen van € 2.700 begin 2023 naar ongeveer € 2.850. Dit vertegenwoordigt een gemiddeld jaarlijks groeipercentage van ongeveer 5,5% voor de eerste helft van het jaar.
Transactievolume: In de eerste helft van 2024 werden meer dan 13.000 transacties geregistreerd.
Huurrendementen: stabiel op 5,1%.
Nieuwe ontwikkelingen: er zijn 2.700 nieuwe eenheden voltooid, vergeleken met 2.500 in dezelfde periode vorig jaar.
Buitenlandse investeringen: Internationale kopers waren goed voor 20% van de nieuwe acquisities.
Luxesegment: De prijzen van onroerend goed in het hogere segment stegen met 8%.
Districtsvariaties: Centrale gebieden kenden een prijsstijging van 7%, buitenste districten 3-4%.

Analyse van premium vastgoedprijzen in Boedapest (2019-2024)

Overzicht: Het 5e district staat bekend om zijn luxe eigendommen en bezienswaardigheden zoals de rivier de Donau en het parlementsgebouw.
Prijstrends:

2019-2020: De prijzen stegen van HUF 1.200.000 - HUF 1.500.000 naar HUF 1.300.000 - HUF 1.600.000 per vierkante meter.
2021: Verdere verhoging tot HUF 1.400.000 - HUF 1.700.000 per vierkante meter.
2022: De prijzen bereikten HUF 1.500.000 - HUF 1.800.000 per vierkante meter.
2023-2024: Gestabiliseerd rond HUF 1.600.000 - HUF 1.900.000, met het huidige bereik op HUF 1.700.000 - HUF 2.000.000 per vierkante meter.

Belangrijkste invloeden:

Locatie: Centrale ligging en nabijheid van bezienswaardigheden.
Economische omstandigheden: Inflatie en rentetarieven zijn van invloed op toekomstige trends.
Internationaal belang: Consistente vraag van buitenlandse investeerders.
Pandemische effecten: Minimale langetermijnimpact op vastgoedprijzen.

Toekomstvoorspellingen: De prijzen zullen naar verwachting gestaag stijgen, hoewel economische onzekerheden het groeitempo kunnen beïnvloeden.

Belangrijke economische gegevens

Om de werkelijke nettowaardering van de vastgoedprijzen in Boedapest over de afgelopen vijf jaar in termen van zowel USD als EUR te analyseren, moeten we rekening houden met de volgende factoren:

Tendensen vastgoedprijzen in Boedapest (2018-2023):
- Over het algemeen heeft Boedapest de afgelopen vijf jaar een opmerkelijke stijging van de vastgoedprijzen gezien. Gegevens uit verschillende vastgoedrapporten geven aan dat de vastgoedprijzen aanzienlijk zijn gestegen, met een jaarlijkse gemiddelde stijging van ongeveer 8% tot 12%.
Valutawisselkoersen:
- EUR/USD-schommelingen: Wisselkoersen tussen de Hongaarse forint (HUF) en belangrijke valuta's zoals de euro (EUR) en de Amerikaanse dollar (USD) zijn in de loop van deze jaren geschommeld, wat van invloed is op de nominale waarde van vastgoedprijzen in vreemde valuta.
- Bijvoorbeeld:
  - 2018: 1 EUR ≈ 320 HUF, 1 USD ≈ 270 HUF
  - 2023: 1 EUR ≈ 390 HUF, 1 USD ≈ 355 HUF
Conversie naar USD en EUR:
- Om de werkelijke nettowaardering te beoordelen, moeten de vastgoedprijsontwikkelingen in HUF elk jaar worden omgezet in EUR en USD, rekening houdend met wisselkoersveranderingen.
- Voorbeeldberekening:
  - Gemiddelde vastgoedprijs 2018: HUF 500.000/m²
  - Gemiddelde vastgoedprijs 2023: HUF 750.000/m²
  Omrekenen naar EUR en USD:
  - 2018:
    - EUR: 500.000 HUF / 320 = € 1.562,50/m²
    - USD: 500.000 HUF / 270 = $ 1.851,85/m²
  - 2023:
    - EUR: 750.000 HUF / 390 = € 1.923,08/m²
    - USD: 750.000 HUF / 355 = $ 2.113,28/m²
Analyse van reële nettowaardering:
- Gebaseerd op EUR:
  - Van € 1.562,50/m² in 2018 naar € 1.923,08/m² in 2023.
  - Verhoging: (€ 1.923,08 - € 1.562,50) / € 1.562,50 ≈ 23,1%
- USD-gebaseerd:
  - Van $ 1.851,85/m² in 2018 naar $ 2.113,28/m² in 2023.
  - Verhoging: ($2.113,28 - $1.851,85) / $1.851,85 ≈ 14,1%
Deze stijgingen duiden op een nominale waardering. Om de werkelijke nettowaardering te bepalen, moeten we ons echter aanpassen aan de inflatie en andere economische factoren.
Inflatieaanpassing:
- Hongaarse inflatiecijfers: als de inflatiecijfers hoog zijn, kunnen ze een deel van de nominale winsten compenseren. Als de inflatie bijvoorbeeld gemiddeld rond de 2-3% per jaar zou liggen, zou de reële appreciatie iets minder zijn dan de nominale stijgingen.
Conclusie:
- In EUR: De reële nettowaardestijging van de vastgoedprijzen in Boedapest vertoont een duidelijke stijging van ongeveer 23,1% over vijf jaar, wat duidt op een aanzienlijke waardegroei gemeten in euro's.
- In USD: de reële nettowaardering bedraagt ongeveer 14,1% over dezelfde periode, wat ook wijst op een sterke groei in termen van USD.

Deze analyse toont aan dat de vastgoedprijzen in Boedapest de afgelopen vijf jaar in zowel EUR als USD zijn gestegen, met een hogere waardering gemeten in EUR. Hoewel de nominale stijgingen substantieel zijn, zou de reële netto-appreciatie rekening moeten houden met de inflatie en andere economische omstandigheden om een compleet beeld te krijgen.

Berekening van de personenbelasting op de verkoop van onroerend goed in Hongarije:

Belastingtarief en bezitsperiode:

In Hongarije bedraagt het tarief van de vermogenswinstbelasting 15%. Het bedrag van de vermogenswinst dat als belastbaar wordt beschouwd, hangt echter af van de bezitsperiode van het onroerend goed.

Berekening van het belastbaar inkomen:

Opbrengst: omvat doorgaans de verkoopprijs, de waarde van geruild onroerend goed en door de koper betaalde rente.
Kosten: Aftrekbare kosten omvatten gedocumenteerde kosten die verband houden met de aanschaf en het onderhoud van het onroerend goed, zoals de aankoopprijs, transactiekosten (bijvoorbeeld zegelrecht, juridische kosten) en kosten voor verbeteringen. Deze moeten worden ondersteund door kwitanties of facturen.

Verlaging op basis van bezitsperiode:

Het percentage van de winst dat als belastbaar wordt beschouwd, hangt af van het aantal jaren dat het onroerend goed in bezit was vóór de verkoop.

Geen belastbaar inkomen na vijf jaar:

Als het onroerend goed wordt verkocht nadat het vijf jaar of langer in bezit is geweest vanaf de aankoopdatum, wordt er geen belastbaar inkomen gegenereerd. De winst uit een dergelijke verkoop is dus vrijgesteld van belasting.

Voorbeeldberekening: